¿Hipotecas para inmuebles de lujo? Así se compran las casas más caras del mercado

Analizamos el mercado de las hipotecas en el sector inmobiliario de lujo en España para entender mejor la situación actual de los inversores en este campo.

Para la persona promedio, acceder a una vivienda requiere de un nivel de financiación medio que le permita costear la operación. Sin embargo, la solicitud de hipotecas para la compra de una vivienda cae cuando se trata de propiedades de lujo, un mercado que se ha consolidado como un pilar de la recuperación económica del país.

El mercado de propiedades de lujo en España, un pilar de la recuperación

A principios de este año, España presenció la venta de la propiedad más costosa de su historia: un lujoso ático de dos plantas en Barcelona que se vendió por más de 40 millones de euros, un hito en el mercado de propiedades de lujo. La venta de este penthouse, ubicado en Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal, no solo constituye una cifra histórica, sino que también refleja la demanda sostenida por este tipo de propiedades.

En efecto, el mercado para este tipo de propiedades es mucho más estable que en otros casos, y ni siquiera se preocupa por el estado del euríbor. Este no es el caso para el sector medio de la población que tiene o busca contratar una hipoteca a tipo variable. Sin embargo, sí hay buenas noticias para aquellas hipotecas que tengan una revisión semestral: podrían abaratarse entre 35 y 80 euros mensuales, ya que el índice pasó de 4,073 % a 3,534 % en febrero.

Por supuesto, las operaciones de compraventa de propiedades de lujo no emplean hipotecas para financiarse. En cambio, intervienen otras fuentes de financiación que se asocian más con la inversión que con la vivienda. Gracias a ello, el sector inmobiliario de lujo, junto con el del turismo y los servicios, solo se ha revalorizado durante los últimos años.

Según el grupo Tecnitasa, el número de operaciones creció un 55 % en el último año. Por su parte, solo los informes de tasación se han multiplicado seis veces durante los últimos cinco años. Este crecimiento, que situaba a España como el cuarto país más atractivo para la inversión extranjera en propiedades de lujo en 2022, refleja la estabilidad y las oportunidades a largo plazo que ofrece el mercado inmobiliario español.

Es más, durante 2023 este mercado percibió un crecimiento del 175 % en total durante los últimos tres años, según datos The Simple Rent. Madrid y Barcelona lideran la demanda y concentran el 78 % del mercado, mientras que las zonas costeras de Andalucía y Levante se destacan como las principales regiones de interés para los compradores internacionales.

Las proyecciones indican que este crecimiento se mantendrá firme durante el próximo año, con incrementos de doble dígito y una tendencia ascendente de transacciones del mercado de viviendas de lujo. Según los especialistas, en 2024 volverán a constatarse cifras récord de facturación y crecimiento.

Mercado inmobiliario de lujo y perfil del inversor: ¿necesito una hipoteca?

Ingresar al mercado de viviendas de lujo en España es muy difícil para la persona promedio: solicitar una hipoteca para comprar una vivienda de lujo requiere de un bien de valor como garantía o disponer de ahorros suficientes para el pago cubrir un porcentaje del valor de la propiedad. Si bien esto puede hacerse, las operaciones inmobiliarias de lujo suelen atraer a otro perfil comprador que se acerca más a un inversor.

Este perfil de comprador, mayormente extranjero, se caracteriza por un elevado poder adquisitivo y un interés por propiedades en zonas vacacionales, tanto en sus viajes como en la compra de propiedades en España. Madrid ha emergido como un destino particularmente atractivo para estas inversiones, atrayendo a clientes internacionales que encuentran ventajas significativas en el mercado inmobiliario premium de la ciudad.

En todo el país, este mercado ofrece precios competitivos en comparación con otros destinos de lujo como Londres, Mónaco o París. Este atractivo se traduce en una participación significativa de capitales extranjeros, principalmente alemanes, británicos, suecos y suizos. También se percibe la cada vez mayor presencia de americanos: mexicanos, venezolanos y estadounidenses entre los principales, con edades de entre 40 y 60 años y cargos directivos en sus respectivos países.

El mercado de lujo no solo atrae a compradores individuales, sino también a promotores que realizan inversiones considerables, alquilando o vendiendo las propiedades tras un proceso de renovación. Esta diversidad de perfiles de inversores es un testimonio de la versatilidad y el atractivo del mercado inmobiliario de lujo español respecto a Europa.

Pero, si bien la presencia de compradores extranjeros ha tomado un papel clave en este mercado, la preferencia por realizar operaciones al contado es significativa. Datos recientes revelan que, en agosto, más del 48,9 % de las compras de viviendas fueron realizadas sin financiación hipotecaria, marcando un cambio notable en las tendencias de adquisición respecto a otros años.

En este sentido, la fluctuación en el tipo de cambio dólar/euro ha impulsado aún más esta tendencia, especialmente entre los clientes internacionales que buscan adquirir propiedades de lujo en Madrid. En efecto, en esta ciudad se han registrado descuentos de hasta el 15 % en las transacciones. Los estadounidenses son los que lideran las compras en la capital, seguidos de cerca por mexicanos y franceses.

Si tomamos un caso concreto, podemos ver que los inmuebles gestionados por Engel & Völkers en el último año han abarcado un amplio rango de precios, desde 250 000 euros hasta 5,25 millones de euros, con un coste medio de 857 000 euros para viviendas de 119 metros cuadrados. Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia, señala el favorable tipo de cambio del dólar frente al euro como un factor clave para el atractivo que ofrecen las ciudades españolas.

Por supuesto, otros factores como el clima, la calidad de vida y la gastronomía contribuyen a la preferencia de los estadounidenses por Madrid en comparación con otras capitales europeas que tradicionalmente han acaparado el mercado. Junto con Madrid, los compradores estadounidenses también eligen la ciudad de Valencia, con preferencias por los distritos como Chamartín y L’Olivereta, respectivamente.

Este cambio en las dinámicas de compra resalta cómo España ha logrado ocupar un lugar central en el mercado europeo de lujo, consolidándolo no solo como un destino vacacional por excelencia, sino también como el destino principal de los capitales de inversión inmobiliaria.