¿Habrá más compraventas e hipotecas en 2024?

Analizamos las previsiones y el estado del mercado inmobiliario para entender qué va a pasar con las hipotecas y la venta de inmuebles en 2024.

El recién finalizado 2023 ha sido un año de contrastes para el mercado inmobiliario español, con una evolución desigual según los segmentos, las zonas y los tipos de inmueble.

A título general, el balance dista mucho de ser positivo, algo en lo que ha tenido mucho que ver la reticencia de los posibles compradores a formalizar hipotecas.

Vamos a analizar cuáles han sido las principales tendencias en el sector inmobiliario durante 2023. En adición, desgranaremos también las previsiones de los economistas y otros expertos para el año 2024.

2023: desaceleración del mercado inmobiliario y menos hipotecas

En términos generales, el mercado inmobiliario español ha experimentado una considerable desaceleración en 2023, caracterizada por un significativo descenso del número de compraventas y un repunte de los precios. El alza de precios tiene más que ver con el desbocado aumento de la inflación que con el comportamiento de la demanda.

Concretamente y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y noviembre de 2023 se vendieron 573.000 viviendas, lo que se traducen en un 9,2 % menos que en el mismo periodo de 2022.

Y respecto al precio medio de la vivienda libre, este se situó en 1740 euros por metro cuadrado, un 6,8 % más que en 2022, pero con una tendencia a la ralentización en los últimos meses.

Los factores que han influido en esta evolución negativa han sido el contexto económico global de incertidumbre, un estancamiento del crecimiento económico y, fundamentalmente, la subida continuada de los tipos de interés.

A este último respecto, las reticencias a contratar un préstamo hipotecario a tipo variable o fijo han tenido una indudable influencia en la caída del número de inmuebles vendidos.

La evolución del mercado inmobiliario en 2023, detallada por segmentos

Por segmentos, el mercado de la vivienda nueva ha mostrado una mayor resistencia que el de la vivienda usada, con un aumento de las ventas del 2,4 % y un incremento de los precios del 9,4 %.

La escasez de oferta y la creciente demanda de los compradores más solventes han sostenido a este segmento, con la inconveniencia de que únicamente representa el 21,5 % del total de las operaciones.

Por el contrario, el mayoritario mercado de la vivienda usada ha sufrido un descenso de las ventas del 12,4 % y una subida de los precios del 5,9 %.

La pérdida de poder adquisitivo de los compradores, el endurecimiento de las condiciones de financiación y la competencia de la vivienda nueva han lastrado este segmento, que representa el 78,5 % del total de las operaciones.

Las zonas turísticas, más dinámicas durante el pasado año

Por zonas, se ha observado un mayor dinamismo en las áreas costeras y turísticas, impulsadas tanto por la demanda nacional como por la internacional.

Las áreas de Alicante, Málaga, Valencia y Baleares han registrado las mayores subidas de precios, superando el 10 % anual. Por el contrario, las provincias del interior y del norte han mostrado una menor actividad y una evolución más moderada o incluso negativa de los precios.

Previsión de la evolución del mercado inmobiliario en España en 2024

El mercado inmobiliario español afronta el año 2024 con un ligero optimismo. Según las previsiones de los expertos, se espera un moderado aumento de la demanda, los precios y las operaciones, aunque con diferencias según los segmentos, las zonas y los tipos de vivienda.

Más en concreto, y según las previsiones del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, se espera que las compraventas de viviendas crezcan un 5,5 % (hasta alcanzar en torno a las 605 000 unidades) y que los precios aumenten un 4,5 % (hasta situarse en unos 1820 euros por metro cuadrado).

Factores que se espera que impulsen la recuperación

El principal factor que impulsará el mercado inmobiliario en 2024 será la previsible normalización y estabilización de los tipos de interés, algo que facilitará el acceso al crédito hipotecario y estimulará la compra de vivienda financiada.

Además, tras la recuperación de la pandemia, los indicadores muestran que repunta la renta disponible y lo que no es menos importante, la confianza de los consumidores.

Otro factor que puede influir en el mercado inmobiliario en 2024 será la aplicación de la Ley de Vivienda, en vigor desde finales de 2023, que introduce nuevas medidas para regular el mercado del alquiler, fomentar la construcción de viviendas de promoción social y proteger a los inquilinos.

El efecto final de esta ley en el sector está aún por ver: evidentemente, tendrá su impacto positivo en la oferta y la demanda de viviendas de promoción social.

Sin embargo, afectará negativamente a la rentabilidad de la vivienda en alquiler, lo que puede ser un freno para los inversores de ese sector.

Tendencias de adquisición de vivienda para 2024

Por segmentos, se prevé que el mercado de la vivienda nueva mantenga su dinamismo, gracias a la escasa oferta existente y al aumento de la demanda de los compradores más solventes.

El mercado de la vivienda usada, por el contrario, experimentará una mayor competencia y una moderación de los precios, debido a la pérdida de poder adquisitivo de los compradores menos solventes y a la baja oferta de vivienda seminueva.

Por zonas, se espera que las áreas costeras y turísticas sigan liderando el mercado inmobiliario, básicamente impulsadas por la demanda internacional, que muestra un enorme dinamismo tras el levantamiento de las restricciones de movilidad.

Como en el año anterior, Alicante, Málaga, Valencia y Baleares serán las zonas más beneficiadas por este fenómeno.

Respecto a las tipologías de las viviendas, se mantendrá la tendencia al alza de la demanda de viviendas unifamiliares, lo que previsiblemente provocará un nuevo repunte de los precios medios por metro cuadrado.

En cuanto a los pisos y apartamentos, se espera un aumento de la demanda y del precio de la vivienda nueva y seminueva, aunque de menor calado que en el caso de las unifamiliares. Los pisos usados de más antigüedad mantendrán su tendencia bajista en demanda y en precio.

Concluyendo, en el mercado inmobiliario español reina un moderado optimismo, lo que no excluye ciertas reservas: y es que no puede descartarse por completo un hipotético empeoramiento de la situación internacional ni tampoco una evolución de los tipos de interés distinta a la esperada.